近两(liǎng)年火爆(bào)的(de)创新产品公募REITs进(jìn)入密集分红期，近日7只REITs陆续迎来(lái)除(chú)息日，公募REITs整体呈现出高(gāo)比(bǐ)例稳(wěn)定分(fēn)红(hóng)，15只公告2022 年可(kě)供分配金额的(de)REITs产品，平均分红(hóng)比(bǐ)例接(jiē)近(jìn)99％。

　　多位业内人士对此表示，强制分红机制是(shì)公(gōng)募REITs主要特征之一，稳定分红(hóng)体现出该类产(chǎn)品(pǐn)长期投(tóu)资价(jià)值，通过(guò)观(guān)测经营(yíng)活动(dòng)现金流(liú)、可(kě)供分配现金等指标，也是观(guān)察REITs项(xiàng)目底(dǐ)层资产运营情况的(de)“窗口”。他们也提醒普通投资者(zhě)注意，与(yǔ)产(chǎn)权类项目相比，特(tè)许(xǔ)经营REITs项目在经营权到期后不再产(chǎn)生(shēng)现(xiàn)金收益，特许(xǔ)经营权分红(hóng)目前已(yǐ)包含了利润分配和本金的归还(hái)，在选择投资标的时应(yīng)了(le)解资产类型和分红的特征(zhēng)。

　　15只(zhǐ)公募(mù)REITs产品分(fēn)红

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红(hóng)期，近日7只(zhǐ)REITs产品（4月17 日-4月21日(rì)）陆续迎(yíng)来(lái)除息(xī)日，此外尚有6只REITs实(shí)际分配情况尚未公布。整体来看，公募(mù)REITs呈现出了(le)高(gāo)比例的稳(wěn)定(dìng)分(fēn)红，15只公告(gào)2022 年(nián)可供分配金(jīn)额的公募REITs产品中，2022年全年分配(pèi)金额占可供分(fēn)配金额比例平均为98.89％，且绝(jué)大(dà)部分分配比例在96％以上(shàng)。

　　中(zhōng)金基金相关负责人对此表(biǎo)示，投资(zī)公募(mù)REITs的(de)主要(yào)收益来源为(wèi)持有期分红收益(yì)，以及基金份额交易价格的变化。基(jī)金(jīn)份额二级市(shì)场价格受到公募REITs资产运营(yíng)情(qíng)况及市场因(yīn)素的(de)综合影响，较易引起波动。与此(cǐ)相比，基金分(fēn)红预期则更有规律可循。公募REITs的分红主要来(lái)自基础设施资(zī)产的经营现金(jīn)流，投资人通过基金(jīn)募集材料和信息披露文件(jiàn)，结(jié)合(hé)行(xíng)业(yè)及(jí)市场情况，可(kě)以分(fēn)析基础设施项目的经营业绩(jì)，作为进(jìn)行投资决(jué)策的重要参考。

　　“相对于基金(jīn)份(fèn)额二级市场价格变化(huà)导致的浮盈或浮亏，分红(hóng)作为(wèi)基金份额(é)持有人实际获得(dé)的现金收益，对于长期投资者更具参考价值(zhí)。”中金(jīn)基金相关负(fù)责人称。

　　平(píng)安基金REITs 投资中心运(yùn)营高级副(fù)总(zǒng)监李华(huá)平(píng)也表示，根据《公(gōng)开募集(jí)基(jī)础设施(shī)证券投资基金指引（试行）》及(jí)相关法规要(yào)求，基础设施(shī)基(jī)金应当将90％以上(shàng)合并后基金年度可(kě)分(亢可以加什么偏旁变成什么字，亢这个字可以加什么偏旁fēn)配金额以现金形式(shì)分配给(gěi)投资(zī)者，强制(zhì)分红机制是公募(mù)REITs的主要特征之一(yī)，稳(wěn)定的分红机制体现出REITs产品长期投资价值。

　　中航基金也认为，从投资角度来看，基础设施公募REITs同时具备“股性”和“债性(xìng)”双重特点。二级市场价格反映这类(lèi)产品“股性”的一面，分红体现了(le)这类产(chǎn)品的“债性”特点。公募REITs有(yǒu)强制分(fēn)红要求，分(fēn)红类似(shì)于债(zhài)券派息，但不(bù)等同于债券的固定(dìng)利息(xī)回报，而是(shì)由(yóu)可供分配现金决定(dìng)。

　　从机构(gòu)投资者的(de)角度来看，一方面是公募(mù)REITs丰富了机构投资者的投资品类，为资产配置多元化(huà)提(tí)供抓手，具有较强的配置价值(zhí)。另(lìng)一方(fāng)面，公募(mù)REITs的分红能够帮助机构(gòu)投资(zī)者稳定收益。机构投资(zī)者公募REITs能(néng)够(gòu)通过(guò)分红(hóng)获取相对(duì)于投资债(zhài)券(quàn)相(xiāng)对高的收益性(xìng)，在有效(xiào)控制(zhì)风险的前提下(xià)，增厚资(zī)产包收益，起到投资“压舱(cāng)石”的作用。

　　分红除了投资收益(yì)“落袋为安”外，市场对于未来(lái)分(fēn)红水平的预期，也(yě)是影响REITs基金二级市场价格走势(shì)的关键因素之一(yī)。

　　从(cóng)近期公募REITs的(de)二级市场表现看(kàn)，截至4月21日(rì)，今年以来中证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未(wèi)跑(pǎo)赢主要股票和债券宽基(jī)指数(shù)。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募REITs发布了2022年年报，部分产(chǎn)品受宏观经(jīng)济的影响，可分(fēn)配金(jīn)额(é)完成率(lǜ)不达预期，一(yī)定(dìng)程度上影响了公募REITs二级市场的价(jià)格。”李华平(píng)称，公募REITs二级(jí)市场的价格(gé)波(bō)动受多重(zhòng)因素的影响，投(tóu)资收益是影响REITs二级(jí)市场价格(gé)的主要因素(sù)之一，而稳定的分红有利于(yú)吸引投资者(zhě)参与公募REITs二级市场的投资(zī)。

　　中金基(jī)金(jīn)相关负(fù)责人(rén)也表示(shì)，近期经济预(yù)期恢复，一方面市场热(rè)点呈现向股票和债券回归的过程；另一方面，基础(chǔ)设施(shī)项目的经营业绩相对经(jīng)济(jì)活力的改善有(yǒu)一定的滞后性。

　　此外，公募REITs在分红除权日，将对基金份额的开盘指导价做调(diào)减(jiǎn)处理，调减金额根据单位(wèi)基金份额的分(fēn)红金额进行计算。除权(quán)操作(zuò)是(shì)对分红(hóng)前后基金份额净值(zhí)变化的修正(zhèng)，使投(tóu)资人在基(jī)金分(fēn)红前后均可(kě)以获得(dé)公平的投资机(jī)会。

　　“分红可增强投资者长期投资的信(xìn)心(xīn)，同时需结合持(chí)有产品的特性，关注二级市场(chǎng)扰动(dòng)对整体收益的影(yǐng)响程度。”中航(háng)基(jī)金相(xiāng)关(guān)人士也称(chēng)。

　　特许经营权分(fēn)红包括利润分(fēn)配和本(běn)金归还

　　普通投(tóu)资者应了解底层资产(chǎn)情况(kuàng)

　　多位业(yè)内(nèi)人(rén)士还提醒，与现(xiàn)有公募基金分红前提(tí)是(shì)本(běn)金之上的增值部分(fēn)不同，特许经营权REITs基金运作(zuò)期间(jiān)的“分红”界定(dìng)为(wèi)“分派”更(gèng)为(wèi)准确，分派的是本金与增值两个(gè)部分(fēn)，两个部分(fēn)之间的比例是(shì)变动的(de)，与(yǔ)现有公募(mù)基金分红差异很(hěn)大，大多数普通投资(zī)者(zhě)可能把“分(fēn)派”金额误认为是持续分红。一旦30年、40年、50年、60年等(děng)合同年限到期后基金价值(zhí)面(miàn)临极大不(bù)确(què)定(dìng)性(xìng)，这是该类投资(zī)者应该注意的情况。

　　李华平表示，目前公募REITs主要有(yǒu)特许经(jīng)营权类和产权类(lèi)两大资产类型，持有产权类产品的收益(yì)主要(yào)包(bāo)括(kuò)每年(nián)的现(xiàn)金(jīn)分红(hóng)及资(zī)产增值的(de)收益(yì)，而持有(yǒu)特许经营(yíng)类产品的收益(yì)主要来自项(xiàng)目(mù)每(měi)年的现金分红。其中，特(tè)许经营权类(lèi)资产的分红包括了(le)利润(rùn)分(fēn)配和本金的归还，两者的(de)比(bǐ)率也是(shì)变动的(de)，对特许经营权类资产的(de)公募REITs可以内部收益(yì)率（IRR）来衡量(liàng)投资(zī)收益。普通投资者在选(xuǎn)择投资标的时，应了解公募REITs底层资产的类(lèi)型。

　　中航基(jī)金也表示(shì)，从(cóng)细分来看，各类公募REITs分红因(yīn)底层资产属(shǔ)性不同而(ér)形(xíng)成区别。特(tè)许经营权类的(de)公募REITs产品因其分红相当于(yú)包(bāo)含“本金+收益”，分红相对较多，债性偏强。而(ér)产权类的(de)公募(mù)REITs分红主(zhǔ)要为“收益”，更看重底层资产的(de)价值增值(zhí)，所以相对股性(xìng)偏强。普通投资者在选择公募REIT时(shí)，需要考虑底层资产(chǎn)属性，对所选择产品的二级市场价(jià)格和分红有合理预期。

　　中金基金相关(guān)负责人也认为，与产权(quán)类项目相比，特(tè)许亢可以加什么偏旁变成什么字，亢这个字可以加什么偏旁(xǔ)经营项目(mù)在(zài)经营权到期后不再能产生现金收益，因此将可供分(fēn)配金额(é)的分配理解为(wèi)“分派(pài)”比“分红”更加准确。基(jī)于这个特点，剩(shèng)余经营期限较短的特许经营项目，通常具备更(gèng)高的分派率水平(píng)。对(duì)于剩余期限较长的(de)特许经营(yíng)权项目(mù)，即使(shǐ)分派(pài)率(lǜ)相对较(jiào)低，也有足够年限收回本金并取得收益。

　　中(zhōng)金基金该负(fù)责人提醒投资者注意，特许经营权(quán)项(xiàng)目的(de)分派金额包含了(le)投资本金，在不进行(xíng)扩募(mù)的(de)情况下，基金份额(é)单价随着(zhe)分派进度(dù)逐年下降是正常(cháng)现象(xiàng)，投资特许经营权REITs的收益来自项(xiàng)目剩余期限产生(shēng)的(de)现金(jīn)流。

　　“与特(tè)许经(jīng)营项目(mù)相(xiāng)比，产权类项目的土地(dì)或建筑的剩余使用年限(xiàn)一般较长，再加上到期后通过对建筑(zhù)的更(gèng)新改造或补缴土地出让(ràng)金等追加投资(zī)，有机(jī)会进(jìn)一步(bù)延(yán)长(zhǎng)经营期限。这种类似永续(xù)经营的假设反映在基础资产的(de)估(gū)值上(shàng)，使产权类REITs具备(bèi)更显著的资(zī)产投(tóu)资属性。”该(gāi)负责人称(chēng)。

　　观测(cè)内部收益(yì)率等指标

　　评估项目底层资产运营(yíng)情况

　　在基金分红的时点，多位业内人士还表示，在(zài)产(chǎn)品(pǐn)分红(hóng)期，投(tóu)资者可以观测经营(yíng)活(huó)动现(xiàn)金流、可供分配(pèi)现(xiàn)金、内(nèi)部(bù)收(shōu)益率等指标，来观察(chá)和评估项(xiàng)目底层资产的(de)运营情况。

　　中航基金表示，年报(bào)指标(biāo)中，跟现金相关(guān)的(de)指标有(yǒu)两个：一是年报中(zhōng)披露的经(jīng)营(yíng)活动(dòng)现金流，二是(shì)可供分(fēn)配现金，二(èr)者(zhě)存在本质性区别。经(jīng)营活动产生的(de)现金净流量是(shì)指(zhǐ)企业(yè)经营、筹(chóu)资、投资产生的现金流，基于企业本身经营活(huó)动产生；可(kě)供分配(pèi)的(de)现金实质(zhì)上(shàng)是从EBITDA出发，对非现金影响利润表的项目进行(xíng)调整，加期初现金，最终得(dé)到的账面(miàn)现金。

　　李华(huá)平也表示，公(gōng)募REITs作为(wèi)资(zī)产配置新选(xuǎn)择，投资(zī)价值体现在相对(duì)股债(zhài)市场独(dú)立(lì)的资(zī)产配置功能，比较适合长期持有。建议投资者对经营权类的(de)资产可以(yǐ)更(gèng)多关(guān)注内部收益率的高(gāo)低(dī)，对产权(quán)类的资产更多(duō)关注(zhù)分(fēn)派率高低。因为公(gōng)募REITs可分(fēn)配收益主要来自底层资产(chǎn)的经营净现(xiàn)金流，所以底层资产(chǎn)运(yùn)营情况直接(jiē)影(yǐng)响投资回报(bào)，投资者(zhě)可综合考虑原(yuán)始权(quán)益人(rén)综合实(shí)力、运营管理机构实力、公募(mù)基金管(guǎn)理人实力(lì)等多重因(yīn)素来选(xuǎn)择投资标(biāo)的。

　　中信证(zhèng)券研(yán)报也(yě)显示(shì)，公募(mù)REITs进入密集(jí)分红期，由于(yú)分红交易(yì)带来的(de)短期博弈机会(huì)仍在(zài)，叠加此(cǐ)前(qián)市场接连回调，建(jiàn)议(yì)投(tóu)资者关(guān)注有基(jī)本面支撑、填权效应(yīng)相对明显(xiǎn)、同时(shí)分红(hóng)规模较(jiào)为可观的个券。

　　“公募REITs的招(zhāo)募说(shuō)明(míng)书(shū)均会载(zài)明REITs在发行首年及次年的可供分配金额(é)预测。投资(zī)者可以将(jiāng)REITs的实际分红(hóng)金(jīn)额(é)与募集材料中(zhōng)披露预测进行比较分析(xī)，结合经济及市场的(de)实际环境，对基(jī)础设施项目(mù)的(de)运营业绩及REITs的管理能力进(jìn)行(xíng)判断。”中金基金上(shàng)述负责(zé)人也称(chēng)。

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